Mitigación de Pérdidas o "Loss Mitigation"

El programa de Mitigación de Pérdidas o "Loss Mitigation" fue designado para prevenir y reducir los préstamos en atraso mediate alternativas de pago.  Para éstos se evalúan los siguientes aspectos:

• Condición financiera del cliente
• La razón de atraso
• La intención del cliente para retener o disponer de la propiedad
• Tipo de préstamo e inversionista
• El valor de la propiedad en el mercado

Las alternativas que se ofrecen dentro de este programa buscan evitar la ejecución de la propiedad y cubrir sus atrasos.  Las opciones disponibles dependerán del tipo de préstamo, situación particular del cliente y aprobación del inversionista.

Para orientación es necesario comunicarse con la división especializada en estos casos de sus respectivas instituciones bancarias.

Why Do I Need An Appraisal?

• The basic purpose of an appraisal is to help in making a real estate decision. An appraisal could be needed in any of the following situations:
• Setting a price for buying or selling.
• Setting collateral value for financing.
• Assisting in a refinancing decision.
• Determining just compensation in condemnation proceedings.
• Assisting in real estate and personal income tax matters.
• Setting rent schedules and lease provisions.
• Determining the feasibility of a project.
• Estimating the price for a corporation's purchase of a transferred employee's home.
• Assisting in insurance matters.
• Estimating liquidation value for forced sale or auction proceedings.
• Determining supply and demand trends in market.

What Is Market Value?

Market value is the most probable price for which the property should sell after reasonable exposure in a competitive market with a willing and knowledgeable buyer and seller and assuming a fair and normal sale with no undue pressure upon either party.

Is There A Difference Between Selling Price And Value?

Sometimes! Every day some properties sell at a price which is above or below the normal market value. A professional appraisal is an unbiased estimate of value which includes an analysis of past and current sale prices.

How Does One Determine Market Value?

Three different methods are generally used in the appraisal process. A brief description of each follows:

Cost approach: This method involves estimating building cost and deducting for wear and tear, design flaws or location problems. Land value is added to this building cost to derive a value estimate.

Sales comparison approach: This method is the most commonly utilized. This approach compares the subject property with somewhat similar properties which have recently sold. Adjustments for differences such as overall square footage, condition and location lead to value indication.

Income approach: This method analyzes the value of the property based on its ability to produce net rental income. The income approach is seldom used in appraisals of single-family residences.

Does The Tax Assessment Indicate Current Market Value?

Not always. There is anywhere from a one to two year time lag between the assessment work and publication of assessed value. Assessors appraise hundreds or even thousands of properties in a year. They are not always able to inspect the property and frequently can spend only a few minutes work on each valuation. While many properties sell at a price above the assessed value, some sell below the assessment.

Does Adding To Or Renovating My Property Increase The Value?

In most cases, when additions are made or renovations take place, the value will increase. However, the cost of adding the item is not always equal to the value that the item contributes to the total property value. It will depend on the area, the market demand, quality of construction, workmanship, etc. Painting and cosmetic repairs generally yield the greatest return on investment. 

Do All Property Values Rise At The Same Rate Every Year?

No. There are no two properties and no two neighborhoods that are exactly alike. In one neighborhood, sales may indicate a 15% rise in value in a year, while in another neighborhood the rate of increase may be only 5%. Even within the same neighborhood, different types of properties may show different increases. For example, one-story houses may be more in demand than two-story houses. There are many features to be considered in every property which cause the value to differ. Some of the characteristics which can affect value are location, condition, size, heating type, basement finish, fireplaces, porches, garages, patios, etc.

How Long Is An Appraisal Valid?

Supply and demand and market conditions are constantly changing, causing value to increase or decrease. In a fairly stable market, an appraisal should be valid for 60 to 90 days.

How Can I Find A Qualified Appraiser?

In every profession there are individuals who are recognized as having greater skills and higher abilities than others. In the field of appraising, these are generally individuals who have had extensive training and experience, follow the codes of professional ethics and standards of professional practice and have received professional recognition for their abilities.

Reputation and qualifications are important considerations in choosing an appraiser. Recommendations may be obtained from chapter offices of the appraisal institute, local realtors, and savings and loan and bank representatives.

What Can a Client Expect from Our Firm?

RESPONSIVENESS

We keep in touch during an analysis. We work with your deadlines. Conclusions are reported to you verbally before the report is prepared.

DISCIPLINED APPROACH

With over 25 years of experience in the appraisal field in Puerto Rico, Florida and other countries, we analyze the competitive environment, measure the property's market position, forecast future potential, and apply analytical tools to solve valuation problems. These analyses help assure that we provide you with complete and well-supported conclusions.

CLIENT FOCUS

We understand that every property is unique. Understanding your needs and the requirements of the industry is a part of our professional service.

SOLUTIONS

Ours is a professional staff, trained to stay in touch with the marketplace, anticipate trends, recognize opportunities, and discover solutions. Extensive knowledge and careful consideration are the basis for our solutions.

SERVICE

Our pledge of service means that we will:

• Explain each factor in the analysis.
• Explore your data and reasoning.
• Inform you of our progress or any problems.
• Adhere to the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.
• Ask for your assessment of our performance through our Quality Survey.

CONTACT US!

Eng. Carlos Miranda, PE, MAI, SRA, MRICS, CCIM, CMEA, CSBA

Real Estate Appraiser Machinery & Equipment Appraiser

State-License Real Estate Appraiser 643EPA

State-Certified General Real Estate Appraiser 165CG

Tel: 787-399-1598

Email: ccimpr@gmail.com

Website: www.international-appraisers.com

WHY A MACHINERY & EQUIPMENT APPRAISAL?

THERE ARE NO LESS THAN 20 REASONS WHY A CERTIFIED MACHINERY & EQUIPMENT APPRAISAL IS REQUIRED BY LENDERS, CPAS, ATTORNEYS, BUSINESS OWNERS, AND OTHERS.

Lenders are required to substantiate equipment values to satisfy the U.S. Small Business Administration and Bank Examiners. CPAs are also required by the IRS to substantiate equipment values to satisfy the Pension Protection Act of 2006 and AICPA Standards of Valuation. Likewise, Attorneys need to rely on a qualified and certified appraisal when representing a client when equipment is to be divided or allocated.

Each of these professionals all ask the same question: "What's the equipment really worth?" They may even ask…"Is there goodwill?" "Do only the tangible assets of your business have value?" If so, how are those assets valued?

Which of these methods do you typically use to determine equipment value?  

• Do you guess?  
• Do you rely on the word of a non-certified person who may have a hidden agenda?
• Do you rely on the depreciation schedule or book value?

BEWARE! Guessing, relying on the word of a non-certified person, or relying on a depreciation schedule is inaccurate, unsubstantiated, filled with liability, risky, and will not hold up to scrutiny!

Estimating the value of your machinery and equipment at any given time requires the specialized skills of a professional who has the expertise and certification to determine its value. Whether you need to know the fair market value or other standards of value such as liquidation value, salvage value or replacement cost, doesn’t it make sound financial sense to obtain a credible Certified Equipment Appraisal Report that holds up under scrutiny with financial institutions, government agencies, buyers, sellers, shareholders or partners?

(HINT…YOU’VE PROBABLY NEEDED A CMEA PROFESSIONAL ON MORE THAN ONE BUSINESS OCCASION, BUT YOU JUST DIDN’T KNOW A CERTIFIED MACHINERY AND EQUIPMENT APPRAISAL WAS REQUIRED UNTIL NOW!).

Briefly...Here are 20 typical reasons why you NEED to obtain a Certified Machinery & Equipment Appraisal by a Certified Machinery & Equipment Appraiser (CMEA)  

• Business Valuations
• Financing (Lending, Leases, etc.)
• Buy/Sell Agreements  
• Insurable Value
• Tax Purposes
• Insurance
• Cost Segregation  
• Property Taxes
• Gift Planning Retirement Planning
• Mergers and Acquisitions
• Divorce Settlements
• Estate Settlements
• SBA Loans
• Trust Agreements
• Partnerships
• 1031 Exchanges
• Litigation Support
• Sarbanes-Oxley
• FASB 141/142
• GASB 34

CALL ON THE APPRAISAL SERVICES OF A CMEA PROFESSIONAL TODAY. YOU’LL BE GLAD YOU DID!

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Build-to-Suit Properties
By Heidi Lee, MAI, MRICS, AI-GRS. Copyright © 2014, All rights reserved. 

I am shifting my focus today to something that even appraisers can get wrong: build-to-suit properties. Part of the reason for their confusion is that appraisal literature does not contain a definition of this term. Banks need to be aware of the risks associated with lending on build-to-suit properties, particularly as some of that risk can come from appraisers who confuse build-to-suit properties with those that are not.

In a nutshell, a build-to-suit property always involves a developer and an end-user. A good example is Walgreens. Say Walgreens wants to build a new store in a particular town or specific portion of a city, but does not want to hire a staff of real estate development experts. Instead, Walgreens will work with a developer to locate a parcel of ground that meets their size and location requirements. The developer purchases the property, enters into a lease with Walgreens, and develops the site to their specifications. Walgreens moves in and starts paying rent, after which the developer sells the property and moves on to the next project.

What will be of particular importance in such situations are the terms and conditions of the negotiated lease. Build-to-suit leases are of sufficient duration for the developer or his successor to collect all of his capital outlay for construction, plus a profit for his time and whatever risk is involved. Build-to-suit leases differ from other leases because the rental rates are based solely on acquisition and development costs.

In a perfect world, the cost of creating a specific improvement would drive a contract rent exactly equal to market rent for that same property. However, that is rarely the case. Just as cost does not equal value, rent driven by costs is most often different than general market rents for an equivalent property. Since build-to-suit rents owe little to market conditions and everything to site acquisition and construction costs, they tend to exceed market rents. And since the sale prices of leased properties are most often driven by the income stream produced by the lease(s), it should be clear that build-to-suit sales and rents may be different – probably higher –than for properties that are leased at market terms or are owner occupied.

There are two ways that build-to-suit properties can be problematic for appraisers, and of course the banks that use their services. The first problem arises when appraisers associate a build-to-suit status with particular property types: fast food restaurants and national pharmacies to name a few. For the most part, this association is a short-cut that serves the appraiser well. When he bids on a proposed CVS, he understands that build-to-suit rents and sales should be involved and bids accordingly. A problem arises, however, in the few instances when such a property type that is typically encumbered by a build-to-suit lease is not leased at all.

When a property is not leased it must be valued assuming it could be readily leased at market rent or sold to a prospective user or to an investor who will lease the property at market terms. All appraisals relied upon by banks must be based on a specific market value definition. This market value definition assumes a sale of the subject property on the effective date of the appraisal report, which sale must involve exposure on the open market. The market value definition mandates a value conclusion for the property “in exchange” and not tied to its current use and user.

And so, a fast food restaurant or a pharmacy or any other property type that is typically leased at rents based on cost, becomes a problem in the few instances when no lease is involved. In such cases, banking regulations require a market value of the fee simple estate – market value at typical restaurant or retail market rents, not at higher build-to-suit rents. Whenever a non-leased property is valued using build-to-suit rents, the value concluded in the report does not meet the specifications of the regulatory market value definition and should not be the basis for a real estate loan.

On the other side of the equation, a problem can arise when the appraiser recognizes that the subject is not build-to-suit but fails to notice that one or more of the sale or rent “comparables” used in the report are build-to-suit that are only minimally reflective of current market conditions. I have seen this most often with restaurants. The following may be signs of build-to-suit restaurant comparables:

•    Sales of leased restaurants; double-check the lease rates with the market rent  conclusion in the income approach
•   Rent comparables where the tenant is the first occupant of a fairly recently  completed restaurant
•     Rents or sales that are outliers that set the high end of the indicated range

¿Por qué una tasación o valoración de maquinaria y equipo? 

Existen por lo menos 20 razones por las cuales una tasación certificada de maquinaria y equipo es requerida por los bancos, cooperativas, asesores, abogados, CPAs, empresarios y otros. 

Los bancos están obligados a fundamentar los valores de equipos para satisfacer al “U.S. Small Business Administration” y los examinadores del banco. CPAs también son requeridos por el IRS para fundamentar los valores del equipo para satisfacer la ley de protección de pensiones de 2006 y normas de valoración de AICPA. Asimismo, abogados deben contar con una evaluación calificada y certificada cuando representan a un cliente cuando un equipo o maquinaria va a ser dividido o asignado. 

Cada uno de estos profesionales se hacen la misma pregunta: "¿Cuánto realmente vale el equipo?". Incluso podrán preguntarse... "¿existe goodwill?", "¿Sólo los activos tangibles de su negocio tienen valor?" Si es así, ¿cómo son valorados los activos? 

¿Cuál de estos métodos usa normalmente para determinar el valor del equipo? 

• ¿Adivina? 
• ¿Confía en la palabra de una persona no certificada que puede tener una agenda oculta? 
• ¿Confía en el calendario de amortización o el valor en los libros?

¡CUIDADO! Conjeturar, confiando en la palabra de una persona no certificada o confiando en un calendario de amortización es inexacta, sin fundamento, llena de responsabilidad, arriesgada y no sustentará un escrutinio. 

Estimar el valor de la maquinaria y equipo en cualquier momento dado requiere los conocimientos especializados de un profesional que tiene la experiencia y certificación para determinar su valor. Si usted necesita saber el valor justo de mercado u otras formas de valor como valor de liquidación, valor asegurable, reemplazo o el costo de salvar (“Salvage Value”), ¿no haría sentido financiero obtener un informe creíble y certificado de valoración de equipo que se mantiene bajo un escrutinio con las instituciones financieras, agencias gubernamentales, compradores, vendedores, accionistas o socios? 

(OJO... PROBABLEMENTE HAS NECESITADO UN TASADOR (CMEA) DE MAQUINARIA Y EQUIPO EN MÁS DE UNA OCASIÓN, ¡PERO NO SABÍAS QUE UNA TASACIÓN CERTIFICADA DE MAQUINARIA Y EQUIPO FUERA REQUERIDA HASTA AHORA!). 

Brevemente... Aquí están 20 razones típicas para obtener una tasación certificada de maquinaria y equipo por un tasador certificado de maquinaria & equipo (Certified Machinery & Equipment Appraiser CMEA, por sus siglas en Inglés). 

• Valoración de empresas 
• Financiamiento (préstamos, arrendamientos, etc.) 
• Acuerdos de compra y venta 
• Valor asegurable 
• Efectos fiscales 
• Seguros 
• Segregación de costos
• Impuestos a la propiedad 
• Planificación de regalo 
• Planificación de la jubilación 
• Fusiones y adquisiciones 
• División de bienes en casos de divorcio
• Dividir bienes de herencias
• Préstamos de la SBA 
• Acuerdos en fideicomisos 
• Alianzas 
• Intercambios 1031 
• Asistencia en litigios 
• Ley Sarbanes-Oxley 
• FASB 141/142 
• GASB 34 

LLAME HOY MISMO PARA LOS SERVICIOS DE VALORACIÓN DE UN PROFESIONAL CMEA DE MAQUINARIA Y EQUIPO. CONTACTENOS 

Ing. Carlos Miranda, PE, MAI, SRA, CCIM, CMEA, CSBA 
Tasador Profesional de Bienes Raíces 
Tasador Profesional de Maquinaria y Equipo
Evaluador Profesional Autorizado 643EPA 
Certificación General 165 CG

¿Por qué necesitamos una tasación o valoración de bienes raíces? 

El propósito básico de una valoración es ayudar en la toma de una decisión de bienes raíces. Una valoración podría necesitarse en cualquiera de las siguientes situaciones: 

• Establecer precio para la compra o venta. 
• Valorar colateral para el financiamiento. 
• Ayudar en una decisión de refinanciación. 
• Determinar la indemnización en casos de expropiación. 
• Ayudar a en materia de impuestos personales o sobre bienes raíces. 
• Establecer cánones de renta/arrendamiento. 
• Determinar la viabilidad económica de un proyecto.
• Estimar el precio para la compra de la vivienda de un empleado transferido. 
• Asistir en temas de seguros. 
• Estimación de valor de liquidación para ventas forzadas o subasta. 
• Determinar las tendencias de la oferta y la demanda en mercado. 

¿Cuál es el valor de mercado? 

Valor de mercado es el precio más probable para lo cual debe vender la propiedad después de la exposición razonable en un mercado competitivo con un comprador dispuesto y conocedor y vendedor y asumiendo una venta justa y normal sin presión indebida sobre cualquiera de las partes. 

¿Hay alguna diferencia entre el precio de venta y valor? 

¡A veces! Cada día algunas propiedades se venden a un precio que está por encima o por debajo del valor normal de mercado. Una evaluación profesional es una estimación imparcial de valor que incluye un análisis de los precios de ventas actuales y anteriores. 

¿Cómo determina un valor en el mercado? 

Generalmente se utilizan tres métodos diferentes en el proceso de evaluación. A continuación una breve descripción de cada uno: 

Enfoque de Costo: 

Este método consiste en estimar el costo de construcción y deducción de la depreciación acumulada, defectos de diseño o problemas de localización. Valor de la tierra se agrega a este costo depreciado para obtener una conclusión de valor. (se utiliza mayormente para propiedades nuevas o especializadas).

Enfoque de Ventas Comparables o de Mercado: 

Este método es el más comúnmente utilizado. Este método compara la propiedad en cuestión con propiedades algo similares que han se han vendido recientemente. Ajustes por diferencias como metros cuadrados totales, condición y ubicación, entre otras, conducen a indicación de valor. 

Enfoque de Ingresos (Capitalización): 

Este método analiza el valor de la propiedad basado en su capacidad de producir renta neta. El enfoque de ingresos se utiliza raramente en valoraciones de residencias unifamiliares. 

¿El gravamen de impuesto indica valor actual de mercado? 

No siempre. Existe en cualquier parte un retraso de uno a dos años entre el trabajo de evaluación y publicación del valor tasado. Asesores evalúan cientos o incluso miles de propiedades en un año. No siempre son capaces de inspeccionar la propiedad y con frecuencia pueden pasar sólo unos minutos de trabajo en cada valoración. Mientras muchas propiedades se venden a un precio por encima del valor tasado, algunos venden por debajo de la valoración. 

¿Añadirle espacio o renovar mi propiedad aumenta el valor? 

En la mayoría de los casos, cuando se realizan adiciones o renovaciones, el valor se incrementará. Sin embargo, el costo de agregar el elemento no es siempre igual al valor que el elemento contribuye al valor de la propiedad total. Dependerá de la zona, la demanda del mercado, calidad de construcción, mano de obra, etc. Reparaciones cosméticas y pintura generalmente producen el mayor retorno de inversión. 

¿Aumentan o disminuyen todos los valores de propiedades en la misma manera cada año? 

¡No! No existen dos propiedades y dos barrios que sean exactamente iguales. En un barrio, las ventas pueden indicar un aumento (o disminución) de 15% en valor en un año, mientras que en otro barrio, la tasa de incremento (disminución) puede ser sólo el 5%. Incluso dentro del mismo barrio, diferentes tipos de propiedades pueden mostrar diferentes aumentos o disminuciones. Por ejemplo, casas de una sola planta pueden tener más demanda que casas de dos pisos. Hay muchas características a ser consideradas en cada propiedad que causan las diferencias en los valores. Algunas de las características que pueden afectar el valor son ubicación, condición, tamaño, tipo de calefacción/aire acondicionado, terminaciones, chimeneas, balcones, garajes, patios, piscinas, etc. 

¿Cuánto tiempo es válido una valoración (tasación)? 

Oferta, demanda y las condiciones del mercado están cambiando constantemente, causando que los valores aumenten o disminuyan. En un mercado bastante estable, una valoración debe ser válida por 60 a 90 días. 

¿Cómo puedo encontrar un tasador cualificado? 

En cada profesión hay individuos que son reconocidos como teniendo mayores destrezas y habilidades superiores que otros. En el campo de la tasación, generalmente son personas que han tenido amplia formación y experiencia que se rigen por los códigos de ética y estándares de práctica profesional y han recibido reconocimiento profesional por sus habilidades. 

Reputación y calificaciones son consideraciones importantes en la elección de un tasador. Recomendaciones pueden obtenerse en las oficinas del Appraisal Institute, (www.appraisalinstitute.org), agentes de bienes raíces locales, abogados y CPA’s, entre otros. 

¿Qué puede esperar un cliente de nuestra empresa? 

CAPACIDAD DE RESPUESTA 

Les mantenemos informados durante el análisis. Trabajamos con sus plazos. Las conclusiones son informadas verbalmente antes de que el informe sea preparado de ser necesario. 

ENFOQUE DISCIPLINADO 

Con más de 25 años en el campo de la tasación en Puerto Rico, Florida y otros países, contamos con vasta experiencia para tasar cualquier tipo de propiedad. Analizamos el entorno competitivo, medimos la posición de la propiedad en el Mercado, anticipamos /estimamos el potencial futuro y aplicamos todas las herramientas analíticas para resolver los problemas de valoración. Estos análisis ayudan a asegurar que le proporcionaremos las conclusiones completas y bien sustentadas. 

ENFOQUE AL CLIENTE 

Entendemos que cada propiedad es única. Comprender sus necesidades y los requerimientos de la industria es parte de nuestro servicio profesional. 

SOLUCIONES 

Nuestro equipo es profesional y capacitado para mantenerse al día con las fluctuaciones del mercado, anticipamos las tendencias, reconocemos oportunidades y proveemos soluciones. El amplio conocimiento y cuidadosa consideración son la base de nuestras soluciones. 

SERVICIO 

Nuestro compromiso de servicio significa que: - Explicaremos cada factor en el análisis. - Exploraremos los datos y razonamiento. - Informaremos sobre nuestro progreso o problemas con su caso. - Nos regimos por las normas uniformes de evaluación profesional práctica. - Solicitamos su evaluación de nuestro desempeño a través de nuestra encuesta calidad. 

CONTACTENOS

Ing. Carlos Miranda, PE, MAI, SRA, CCIM, CMEA, CSBA 
Tasador Profesional de Bienes Raíces 
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Evaluador Profesional Autorizado 643EPA 
Certificación General 165CG

Servicios del CRIM.NET

Este video le ilustra como acceder al portal digital del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) para crear su cuenta y realizar varias transacciones.

Portal del Catastro Digital del CRIM

A continuación les presento el portal del Catastro Digital del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM). Vea las herramientas y servicios disponibles al público en general.

Cómo se tasan las propiedades en el CRIM:

A continuación vea el video del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) de como esa dependencia tasa las propiedades inmuebles para propósitos contributivos.