4/05/2020

Ley 6 de 2019: La Contribucion Municipal sobre la Propiedad



Apprenda todo acerca de la Ley 6 de 2019 en relacion a La Contribución Municipal sobre la Propiedad!


Esta incluye el nuevo Articulo 3.01B y enmienda los Articulos 3.08 y 3.48 de la Ley num. 83 de 1991, Ley de Contribucion Municipal sobre la Propiedad.

A continuacion una descripcion de los cambios y como se beneficia de la nueva Ley 6 de 2019:

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1.- Se añade un nuevo Artículo 3.01B a la Ley 83-1991, según enmendada, conocida como “Ley de Contribución Municipal sobre la Propiedad”, para que lea como sigue:

“Artículo 3.01B.-Tasación contratada por el propietario


Cuando no medie un acreedor hipotecario, cualquier persona natural o jurídica podrá elegir contratar los servicios de un Evaluador Profesional Autorizado (EPA) con licencia vigente en Puerto Rico para tasar su propiedad inmueble a los fines de determinar su clasificación y la contribución sobre la propiedad inmueble que no haya sido previamente tasada en virtud de esta Ley, incluyendo las mejoras no tasadas previamente. El EPA contratado para realizar la tasación no podrá ser el propietario, un empleado del propietario, ni estar relacionado con este dentro del cuarto grado de consanguineidad ni segundo de afinidad. Esta tasación contratada se regirá por los siguientes parámetros:

(a)    Se podrá utilizar para la tasación de propiedad inmueble que no haya sido segregada; tasada previamente y que tenga número de catastro, incluyendo mejoras no tasadas a una propiedad inmueble previamente tasada. La tasación contratada y pago de una contribución al amparo de esta Ley sobre estructuras no registradas ni tasadas en una propiedad que no ha sido registralmente segregada, no tendrá el efecto legal de una segregación registral de dicha propiedad.

(b)   Del valor de tasación fijado por la tasación dispuesta en este Artículo, se utilizará el diez punto cincuenta y cinco por ciento (10.55%), cuando la misma esté basada en el valor de mercado de la propiedad o mejora; este se considerará como valor de tasación para ser utilizado por el Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales (CRIM) o el municipio. A este valor de tasación se le restará cualquier exención y/o exoneración aplicable. La diferencia será tributable al tipo contributivo sobre la propiedad que aplique a cada municipio.

(c)    El valor de tasación, según el inciso (b) de este Artículo, será el valor de tasación sobre el cual se determinará la contribución sobre la propiedad y será efectivo el año contributivo que esté en curso cuando se haya realizado la tasación.

(d)   Las contribuciones correspondientes determinadas por la tasación contratada serán de aplicación a partir de la fecha en que se realice la tasación y periodos contributivos subsiguientes.

(e)    El CRIM establecerá el procedimiento para la administración y pago de la contribución determinada conforme a la tasación contratada por el propietario.

(f)    Una vez la propiedad previamente clasificada y tasada bajo la tasación contratada por el propietario y dispuesta por este Artículo sea subsiguientemente clasificada y tasada por el CRIM o el municipio, conforme al método de tasación regular dispuesto por esta Ley, y se agoten los procedimientos de revisión administrativa y judicial que dispone la misma, el valor de la propiedad será el establecido por el CRIM en lugar del valor determinado bajo la tasación contratada por el propietario dispuesto en este Artículo. Disponiéndose, que la clasificación y tasación realizada por el CRIM o el municipio de conformidad con el método de tasación regular dispuesto por esta Ley tendrá efecto prospectivo por lo que no se hará determinación de deficiencia con respecto a los años de tasación en los cuales se utilizó correctamente la tasación contratada por el propietario y se pagó la contribución correspondiente conforme a dicho método y dentro del término dispuesto por ley. No obstante, si en un término de veinticuatro (24) meses luego de notificada la tasación contratada por el propietario, el CRIM o el municipio no clasifica y tasa dicha propiedad conforme al método de tasación regular dispuesto en esta Ley, la misma no podrá ser tasada a menos que ocurra uno de los factores dispuestos en los incisos (c) y (d) del Artículo 3.08. Disponiéndose que el término aquí dispuesto no aplicará si la tasación contratada por el propietario es fraudulenta.

(g)   El producto de la contribución recaudada mediante la tasación contratada por el propietario se aplicará en la forma dispuesta en el Artículo 2.04 de esta Ley.

(h)   Toda persona que utilice la tasación contratada por el propietario dispuesto en este Artículo mediante la contratación de los servicios de un Evaluador Profesional Autorizado con licencia en Puerto Rico, podrá para el primer año fiscal luego de la tasación contratada por el propietario deducir del pago que le corresponda de contribución sobre la propiedad el monto de los gastos incurridos y pagados en la tasación del bien inmueble, una vez dicha tasación sea presentada al CRIM, hasta un máximo de quinientos (500) dólares. No obstante lo anterior, en el caso de edificaciones o mejoras no tasadas la persona podrá utilizar la tasación contratada por el propietario dispuesto en este Artículo, aplicando el valor que surja de documentación fehaciente que acredite el valor de dicha edificación o de las mejoras no tasadas de la propiedad inmueble. A tales efectos, la persona podrá utilizar los siguientes documentos debidamente certificados:

              i.      Guías de Costo Estimado de las Obras de Construcción, emitidas por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) de Puerto Rico.
             ii.      Contrato Notariado de la construcción o mejoras;
            iii.      Permiso de Construcción Aprobado;
            iv.      Otro documento público que evidencie el costo real o estimado de construcción.

(i)     Toda persona que suministre una tasación fraudulenta con la intención de evadir la contribución sobre propiedad inmueble, incurrirá en delito grave y convicta que fuere será sancionada con multa de tres mil (3,000) dólares o pena de reclusión de tres (3) años, o ambas penas, a discreción del tribunal. En estos casos, se adicionará al monto de la deficiencia que tase el CRIM el cien por ciento (100 %) de dicho monto.

(j)     Toda aquella persona que decida no ejercer la tasación contratada por el propietario y sea el CRIM o el municipio quien realice la tasación de la propiedad inmueble, se le impondrá, notificará y cobrará las contribuciones correspondientes a la propiedad, lo cual será retroactivo hasta cinco (5) años contados desde la fecha en que se realice la tasación a dicha propiedad. Esta será a base del tipo contributivo existente en cada municipio aplicado sobre el valor de la tasación de la propiedad inmueble, según establecido en esta Ley.

(k)   Disponiéndose que para poder acogerse a las disposiciones de este Artículo, la tasación contratada por el propietario deberá ser sometida al CRIM en o antes del 31 de diciembre de 2020 o, si luego de esta fecha, dentro de los seis (6) meses luego de la adquisición de la propiedad o seis (6) meses luego de la construcción de la mejora.”


“Artículo 3.08.- Revisión de propiedad inmueble; Propiedad no Tasada.


En cuanto a la propiedad no tasada, el Centro en su obligación continua de mantener al día el catastro, la clasificación y tasación de la propiedad inmueble, deberá tasar:

(a)    Toda propiedad que no haya sido tasada a la fecha de aprobación de esta Ley;

(b)   toda nueva construcción;

(c)    las mejoras o reconstrucciones sustanciales no tasadas, realizadas a una propiedad inmueble que haya sido tasada anteriormente;

(d)   las segregaciones y lotificaciones pendientes de procesar a la fecha de aprobación de esta Ley, así como las que se autoricen a partir de esta; y

(e)    toda propiedad tasada conforme a lo dispuesto en el Artículo 3.01B.

La clasificación y tasación de la propiedad inmueble descrita en las tasaciones dispuestas en los incisos (a), (b), (c), (d) y (e) de este Artículo se efectuará de acuerdo a las normas de exactitud y detalles científicos de valoración adoptados por el Secretario de Hacienda, que estén aplicándose y en vigor a la fecha de aprobación de esta Ley. Los reglamentos, reglas y procedimientos adoptados a esos efectos por el Secretario de Hacienda, quedarán en vigor y solo podrán enmendarse, derogarse o sustituirse por la Junta de Gobierno del Centro de Recaudación, previo cumplimiento de las condiciones y procedimientos dispuestos en el Artículo 3.02. Entendiéndose que en el caso de bienes inmuebles sujetos a regímenes de derechos de multipropiedad o clubes vacacionales bajo la Ley Núm. 252 de 26 de diciembre de 1995, según enmendada, la tasación de dichos inmuebles no tomará en consideración los derechos de multipropiedad o clubes vacacionales constituidos sobre los mismos.

La imposición, notificación y cobro de las contribuciones correspondientes a la propiedad indicada en los incisos (a) y (b) de este Artículo sólo podrá ser retroactivo hasta cinco (5) años contados desde la fecha en que se realice la tasación a dicha propiedad.

En el caso de las propiedades indicadas en el inciso (c) de este Artículo que constituyan la residencia principal del contribuyente, la imposición, notificación y cobro de las contribuciones correspondientes será prospectivo a partir de la fecha en que se realice la tasación.

En el caso de las propiedades indicadas en el inciso (e) de este Artículo, una vez tasadas por el Centro de Recaudación, la imposición, notificación y cobro de las contribuciones correspondientes será prospectivo a partir de la fecha en que se realice la tasación.”

Sección 3.- Se enmienda el Artículo 3.48 de la Ley 83-1991, según enmendada, conocida como “Ley de Contribución Municipal sobre la Propiedad”, para que lea como sigue:

“Artículo 3.48.- Procedimiento para la revisión administrativa e impugnación judicial de la Contribución Sobre la Propiedad Inmueble.

(a)    Revisión administrativa.

Si el contribuyente no estuviere conforme con la notificación de la imposición contributiva emitida por el CRIM o la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley, en conformidad con los Artículos 3.26 y 3.27 de esta Ley, o emitida por los Municipios bajo el Artículo 3.01A de esta Ley, podrá solicitar al CRIM o a la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley o, en el caso de la contribución impuesta bajo el Artículo 3.01A de esta Ley solicitar por escrito una revisión administrativa donde se expresen las razones para su objeción, la cantidad que estime correcta, e incluir, si lo entiende necesario, la evidencia o documentos correspondientes, dentro del término de treinta (30) días calendario, a partir de la fecha de depósito en el correo y/o de manera electrónica de la notificación provista por los Artículos 3.26 y 3.27 de esta Ley, siempre y cuando el contribuyente, dentro del citado término y en conformidad con el Reglamento que el Comité Interagencial establezca para la ejecución del Artículo 3.01A de esta Ley, según sea el caso:

(1)   Pague al CRIM o a la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley el cien por ciento (100%) de la parte de la contribución con la cual estuviere conforme y un cuarenta por ciento (40%) de la parte de la contribución con la cual no estuviere conforme.

(2)   Pague al CRIM o a la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley la totalidad de la contribución impuesta.

(3)   En el caso de la contribución impuesta bajo el Artículo 3.01A de la Ley 83-1991, según enmendada, pague al CRIM o a la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley, el total de la contribución impuesta, o

(4)   En caso de que el contribuyente se haya acogido a la tasación contratada por el propietario dispuesto por el Artículo 3.01B de esta Ley y pague la contribución determinada conforme a dicho método.

El contribuyente que solicite una revisión administrativa, según se dispone en este Artículo, no podrá acogerse al descuento por pronto pago dispuesto en el Artículo 3.43 de esta Ley, excepto cuando pague la totalidad de la contribución impuesta conforme al método de tasación regular, o a la tasación contratada por el propietario dispuesto en el Artículo 3.01B de esta Ley, de estar en vigor una elección bajo dicho Artículo, dentro de los términos prescritos por ley para tener derecho al descuento.

El Centro de Recaudación o la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley, según sea el caso, deberá emitir su decisión dentro de un término de treinta (30) días a partir de la fecha de radicación de la solicitud de revisión administrativa por el contribuyente. Cuando el Centro de Recaudación o la oficina designada por el municipio al que se haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley, según sea el caso, no conteste dentro de ese término, se entenderá que ratifica el estimado de contribuciones notificado al contribuyente. El Centro o el municipio al que se le haya delegado las facultades del Artículo 3.01A de esta Ley, podrá extender el término por treinta (30) días adicionales cuando lo estime necesario para poder llevar a cabo la revisión. Este término de treinta (30) días adicionales, comenzará una vez culminado el término original de treinta (30) días. El Centro deberá notificar al contribuyente, dentro de los primeros sesenta (60) días, su decisión de extender el término por dicho periodo adicional. Cuando la decisión del CRIM o a la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley, según sea el caso, fuera adversa al contribuyente, el contribuyente vendrá obligado a pagar la parte de la contribución pendiente de pago, con los intereses y recargos correspondientes, computados desde la fecha en que se notificó la decisión. Cuando la decisión sea favorable, el Centro de Recaudaciones o a la oficina designada por el municipio al que se le haya delegado las facultades contenidas en el Artículo 3.01A de esta Ley, según sea el caso, vendrá obligado a acreditar o devolver al contribuyente la parte de la contribución cobrada en exceso. En los casos que el CRIM o la oficina designada venga obligada a acreditar o devolver al contribuyente la parte de la contribución cobrada en exceso, se computarán con los intereses correspondientes desde la fecha de pago de la contribución revisada. El procedimiento de revisión administrativa deberá completarse como requisito previo para que un contribuyente que no estuviere conforme con la decisión sobre imposición contributiva la impugne, según lo dispone el inciso (b) de este Artículo.

Para información adicional, vea el contenido completo de la ley 6 en nuestra pagina web: www.international-appraisers.com



Carlos A. Miranda Vega, MAI, SRA, MIE, CCIM
Tasador, Licencia Estatal PR #643EPA
Certificacion General PR #165GC
Certificacion General FL #RZ3419

787-890-5556, 787-399-1598, 407-361-3220
ccimpr@gmail.com















2/19/2017

¿Qué es una evaluación retrospectiva?
Tasaciones retrospectivas son informes de valoración que son completadas en una fecha anterior o una fecha en el pasado. Valoraciones históricas de este tipo a menudo se ordenan para litigios o para la elaboración de informes para declarar impuestos al IRS.

Cualquier tasador que haya realizado un informe de valoración retrospectiva rápidamente se da cuenta de que los datos pasados del mercado son a menudo más difíciles de adquirir que los datos de ventas actuales. Mientras que algunos servicios pagados proveen datos de ventas durante varios años en el pasado, otras fuentes disponibles mediante algunos servicios del listado múltiple (Multiple Listing Services o MLS), sólo mantienen la información de ventas para el año en curso. Cuando los datos de ventas no están disponibles, la investigación para completar un informe retrospectivo puede tomar muchas horas para ser completada.

La disponibilidad de datos a menudo hace la diferencia a tasadores al momento de cotizar para preparar una tasación retrospectiva. Los tasadores tienen que considerar y describir las condiciones del mercado a la fecha retrospectiva de la valoración. Si usted está solicitando un informe retrospectivo, pregúntele al tasador si tenía licencia y si estuvo tasando a la fecha retrospectiva. Si estaban activos es muy probable que recuerden las condiciones del mercado en la fecha retrospectiva. Si no estaban activos, todo es hipotético y no tendrán memoria de esas condiciones (ni archivos de valoración a los que puedan hacer referencia para refrescar su memoria).

A los tasadores se les pide que usen ventas previas a la fecha retrospectiva de valor.

Si existen suficientes ventas representativas en o antes de la fecha retrospectiva los tasadores generalmente no usarían ventas posteriores a esa fecha. Esta regla no es completamente estricta. Si existen pocas ventas el tasador puede seleccionar ventas más allá de la fecha de valor y ajustar los cambios en las condiciones del mercado. Así que si las propiedades fueron aumentando (o disminuyendo) su valor, un ajuste sería tratar de poner las ventas utilizadas a la fecha retrospectiva.

Tasaciones retrospectivas pueden ser un reto cuando la fecha de valor es mayor de 5 años. He completado algunos informes que requieren ventas desde hace 10 años, y aunque había valorado muchas propiedades durante ese tiempo era aún difícil crear un informe a partir de esa fecha. La recolección de datos hoy en día ha mejorado considerablemente al compararse con años anteriores.


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2/15/2017

¿Quién debe contratar el Tasador de bienes raíces y por qué?
Todas las partes involucradas en la venta de bienes raíces tienen un gran interés en los resultados de una tasación de bienes raíces.  El resultado afecta al vendedor, el comprador, el prestamista (inversionista/banco) y aún la industria de bienes raíces. 

Una valoración baja de una propiedad por un tasador, puede significar que un vendedor tenga que bajar el precio de venta.  Para un oficial del banco, podría significar una comisión menor o tal vez ninguna. Una valoración muy alta significa que el comprador podría estar pagando más de lo que vale la propiedad.  Y para el corredor/agente de ventas, su comisión podría ser más alta o menor, ya que se basa en el precio de compraventa de los bienes raíces. 

Un tasador, debidamente autorizado por el estado, es quien realiza la valoración de bienes inmuebles.  Por tal razón es mejor contratar a alguien que conozca su mercado local y con años de experiencia a tiempo completo para obtener una evaluación más precisa. El tasador y la tasación se rigen por las normas mínimas, publicadas periódicamente en los Estándares Uniformes de la Práctica Profesional de Valoración (USPAP, pos sus siglas en inglés) que promulga el  “Appraisal Foundation”. 

La reciente burbuja inmobiliaria, desgraciadamente, trajo problemas a tasadores y a muchos involucrados en las transacciones inmobiliarias. Según algunas fuentes informativas en los Estados Unidos de América, a algunos tasadores se les ha solicitado rutinariamente por los prestamistas que inflaran los valores de bienes raíces para mantenerse al día con el creciente mercado de bienes raíces.  Debido a eso y otras irregularidades, los tasadores en todos los estados y territorios están sujetos a una mayor exposición por los reguladores financieros federales y el Congreso. 

El tasador de bienes raíces puede ser contratado por el vendedor para determinar el precio de venta o por el comprador para asegurar la exactitud del precio de compra y la hipoteca; pero por lo general, el banco contrata tasadores o usa en algunos casos, su propio tasador interno. Aunque los compradores pueden asumir que el prestamista tiene su mejor interés, algunos inversionistas hipotecarios anteponen su propio interés, especialmente algunos oficiales de préstamos no escrupulosos que pudieran buscar la manera de obtener una comisión más alta. 

Si yo fuera un vendedor, contrataría mi propio tasador certificado para asegurar que obtengo el valor real de mi propiedad. Como comprador, yo preferiría invertir un poco de dinero por adelantado para contratar a un tasador independiente  y objetivo sin conección con ninguna persona dentro  de la transacción de bienes raíces. Esto asegura que no contraería una hipoteca, basada en una valoración inflada, en la que mi nueva propiedad tenga poca, ninguna o hasta tal vez equidad negativa. Como quiera que sea el caso, el prestamista  (banco o inversionista) puede requerir un tasador diferente. 

Si cinco tasadores diferentes evalúan la misma propiedad dentro del mismo plazo y bajo las mismas condiciones,  podría resultar en cinco tasaciones de inmobiliarias diferentes y variables. ¿Por qué? No hay lista de comprobación de ajuste o valor establecido para cada propiedad característica y amenidad. Aunque las valoraciones se basan en normas establecidas, es un proceso subjetivo. 


Si hay más de una tasación de bienes raíces y difieren significativamente, usted tiene opciones. Si el valor es demasiado bajo para el vendedor, tal vez haciendo renovaciones o mejoras podrían aumentar el valor, o usted podría negarse a vender. Si el banco hipotecario insiste en el valor estimado por su tasador, que no está de acuerdo con el valor del tasador contratado por usted, el comprador puede buscar financiación con otra institución financiera, o desistir de comprar.  También existe la posibilidad de traer a los tasadores para llegar a un acuerdo común sobre el valor, (esto no es muy común).

Recuerde que la persona que busca su propio beneficio es usted mismo.  Asegúrese que el tasador en su transacción de bienes raíces es objetivo, que conoce su mercado local, con vasta experiencia,  preparación,  goce de buena reputación y sin relación con ninguna de las personas en la transacción.


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2/10/2017

¿Añadirán las mejoras valor a los bienes inmuebles?

Solo para mantenernos en la misma página, en este artículo me refiero a la mejoras como un cambio a una estructura existente y no a la construcción inicial de un edificio o estructura. 

Muchos propietarios quieren saber y les preguntan a tasadores, cuánto una mejora específica, (ampliación o actualización) a su propiedad agrega al valor, o potencialmente, cuánto añadiría si decidieran  completarla. Es importante entender que para los tasadores no hay porcentaje fijo ni cantidades específicas que se apliquen a cada mejora. Aunque los tasadores utilizan manuales de costo para estimar el costo de reemplazo depreciado de las mejoras, eso no significa que las mejoras agregan al valor de la propiedad a razón de un dólar por cada dólar invertido. 

Se sabe que los tasadores residenciales usarán un rango de ajuste para mejoras, tales como piscinas, pero esta gama de ajustes no necesariamente se aplican en todos los casos. Cuánto una mejora agrega al valor de la propiedad depende de su vecindario, la demanda de la esa clase de mejora y su costo. Una mejora a veces contribuye al valor y otras veces no.

Si la mejora es realmente una reparación, como techos de Tejas nuevos, no verá ningún valor deducido de valoración después de hacerse la reparación, pero también es probable que no se refleje un ajuste positivo grande en la valoración debido a ese elemento reparado recientemente. De hecho, usted puede invertir una gran cantidad de dinero en una mejora y el tasador puede añadir muy poco o nada en la valoración. Usted simplemente llevó la mejora en una condición promedio. 

Muchos propietarios piensan que las mejoras que realizan los inquilinos en su edificio comercial contribuyen considerablemente en el valor de su propiedad, no obstante, esas mejoras para inquilinos potenciales pueden incluso ser perjudiciales de tener que removerlas para adaptar las mejoras para su nuevo uso.

Mejoras en residencias son lo mismo; usted puede pensar que éstas agregarán valor y lo primero que un posible comprador quiere hacer es eliminarlas. He visto compradores remover alfombras de área nuevas con un costo de $15,000, la semana siguiente al cierre. 

Si bien hay circunstancias en que se tienen que realizar mejoras para que una propiedad sea mercadeable, o para aumentar su valor, hay otras situaciones que en realidad se desperdicia dinero. Antes de gastar dinero en mejoras en un edificio, asegúrese de entender los posibles riesgos y beneficios.


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1/19/2017

Valoración de bienes inmuebles versus valoración de negocios

Tasadores de bienes inmuebles valoran terreno vacante o mejorado y a veces evalúan propiedades en uso continuo que además incluyen una entidad de negocio asociado.

Propiedades que son valoradas como "negocio en marcha" (going-concern) incluyen; moteles, hoteles, gasolineras/tiendas de conveniencia , cementerios, esquí, restaurantes, boleras, mini almacenes, centros de lubricación y de lavado de automóviles. Debido a que los activos tangibles e intangibles de la propiedad como negocio en marcha son necesarios para generar sus ingresos, son elementos que a veces no pueden ser separados razonablemente.

Propiedades de este tipo tienen valor porque están establecidos, o "probados" y tienen continuidad. Datos o informes financieros históricos son necesarios al evaluar un negocio en marcha. Si no se tiene evidencia sólida de su funcionamiento histórico la cual permita la proyección futura de la operación, las probabilidades de producir una conclusión de valor razonable disminuyen drásticamente. 

Algunos tasadores de bienes raíces tienen el reto al aceptar asignaciones para valorar “negocios en marcha” ya que requieren análisis que no se utilizan en tasaciones de bienes inmuebles. Puesto que la valoración de este tipo de propiedad requiere el análisis de la operación del negocio, es importante para los tasadores de bienes raíces familiarizarse con los conceptos de valoración de negocios.

Tasadores especializados en esta práctica valoran entidades de negocios, participación en el negocio y otros valores asociados a ellos. A pesar que hay tasadores que valoran bienes inmuebles y negocios, son relativamente escasos.

Ha sido mi percepción que los tasadores de negocios tienen generalmente conocimientos  en contabilidad, finanzas o economía y aunque los estándares de valoración de negocios han comenzado a tomar más énfasis, el informe que todavía muchos reciben tendrá mucho que ver con el tasador y su enfoque. 

Opiniones de valor de para negocios se forman en base a principios económicos y metodologías que son similares a los utilizados en valoraciones de bienes inmuebles. Un enfoque de comparación de ventas, un enfoque de costo que considera los activos e inventario y un enfoque de ingreso que requiere el análisis de los estados financieros de la operación  para determinar el ingreso neto de operación. También se calculan multiplicadores de ingreso bruto y neto para efectos de comparación. 

Aunque las tasaciones de bienes raíces y de negocios son distintas, tienen enfoques analíticos similares. Las tasaciones de bienes raíces de "negocio en marcha" incursionan en el ámbito de valoración de negocios dado la inclusión de una entidad de negocios.


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1/18/2017

¿Un mercado inmobiliario de dos niveles?

Estoy seguro que como tasador te has encontrado en situaciones en que los datos del mercado conducen a una conclusión de valor que no anticipamos. A veces los métodos existentes y válidos le proporcionan una base para la formación de una opinión de valor pero cuando has completado ese análisis no crees hacia donde te llevan los datos. Estos son los momentos  en que los resultados no concurren con el estándar de "razonabilidad", y es cuando es imperativo analizarlo con más detenimiento.

Cuestionarme los resultados parece que me sucede más a menudo hoy en día al valorar inmuebles comerciales que en cualquier momento en el pasado. ¿Por qué? se debe a que los datos son fuertemente afectados por las ejecuciones hipotecarias, las ventas REO y ventas cortas (short sales).  Ha habido ocasiones en que los datos de ventas reportados de algunos tipos de propiedad (como ventas de tierras, industriales y oficinas) han incluido muchas propiedades afectadas por ejecuciones hipotecarias.

Lo que parece ser un análisis sencillo de valoración a veces se complica al hacerse las siguientes preguntas. ¿Las ventas reflejan las condiciones del mercado? ¿Son confiables?

Siempre considero el hecho que alguien, como un banco o un inversionista, se basará en el informe, y que es probable que tomarán la decisión de prestar o no prestar su dinero en base a mi opinión. Por lo que analizar el proceso y los resultados es extremadamente importante.

Lo que he descubierto en el mercado de bienes raíces residenciales, comerciales e industriales en los últimos años es que se ha convertido en "dos niveles". No hace falta ser un analista experto para entender que los REO, ventas cortas y ventas afectadas cambian de dueños a precios en una base unitaria, (por pie cuadrado, por metro cuadrado o por cuerda), muy inferior al precio cuando se comparan con ventas entre partes “bonafide”.

Puedes explicar las diferencias en los precios de venta indicando que los REO, ventas cortas y ventas afectadas no representan un mercado, sino simplemente ventas realizadas bajo coacción por lo que reflejan menos valor en el mercado. Puedes llamar a esa diferencia un "descuento de por ejecución hipotecaria" si así lo prefieres. Podrías incluso llamar las REO, ventas en corto y ejecuciones hipotecarias como “ventas fuera del mercado" y no usarlas en el análisis, aunque mencionándolas. Una cosa que realmente no quieres hacer es simplemente ignorarlas.

He tomado mi tiempo para mirar los REO, ventas cortas y ventas afectadas en los varios sub-mercados. En general, las propiedades en esas categorías se venden en promedio por menos que las ventas realizadas en un mercado normal. Sin importar la razón, forman un segundo "nivel" en el mercado. ¿Las considero en mi análisis? Sí, pero siempre considero la motivación, una venta forzada o coaccionada se espera que sea menor. La mayoría de los bancos e inversionistas privados que adquieren bienes inmuebles a través de una ejecución hipotecaria no esperaban reposeerlas por lo que generalmente aceptan descuentos para venderlos.

Cuando consideras el REO, ventas cortas o ventas afectadas, ¿Dónde está el valor de mercado? No está en el extremo superior, no se puede ignorar los descuentos en el mercado ya que constituyen una gran parte de las ventas tramitadas. Valor de mercado tampoco está en el extremo inferior de la gama de ventas ya que sabemos que los REO, ventas cortas y ventas afectadas están sesgados por motivaciones anormales. Por supuesto, el valor más probable de mercado cae en algún lugar entre ellos, y si nos hemos tomado el tiempo como tasadores para considerar toda la actividad del mercado no podemos estar muy alejados  de esta realidad.

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1/12/2017

¿Cuánto vale la zonificación comercial?

Es un error asumir que zonificación comercial siempre añade valor a la tierra. Pocos participantes experimentados en el mercado consideran la zonificación como el factor más importante en el valor de las propiedades.

El sentido común nos dice que la mayoría de las empresas comerciales requieren accesibilidad y visibilidad de carreteras de alto tráfico. Es importante entender que la zonificación no siempre hace a una propiedad mal ubicada más deseable. Le puede proporcionar al propietario más opciones de desarrollo o flexibilidad, no obstante, si la propiedad es más adecuada para un uso residencial o industrial su zonificación comercial no aporta nada. 

La mayoría de los compradores se dan cuenta que a menudo se puede cambiar la zonificación, y cuando es necesario tener zonificación más intensa para un desarrollo su rezonificación puede realizarse estando la propiedad en negociación de compraventa. Si la rezonificación falla, la venta se de seguro se cancelará. 

Existen propiedades residenciales que a veces pueden ser usadas para desarrollo de alta densidad y ese nuevo uso puede valer más que algunas propiedades con zonificación comercial con ubicaciones menos deseable o con poca infraestructura.

El valor de los terrenos vacantes en cualquier mercado tiene que ver casi en su totalidad con la oferta y la demanda. Por ejemplo: Si hay 1,000 cuerdas de tierra zonificada comercialmente en el mercado y sólo se absorben 20 cuerdas por año (o 2%) y 2,000 cuerdas de terrenos residencial con una absorción de 500 cuerdas por año (o 25%), se puede imaginar que muchos propietarios de terrenos con zonificación comercial  solicitarán para re-zonificarlas a uso residencial en lugar de esperar varios años para vender en un mercado comercial lento.

Los tasadores tienen que seguir de cerca las estadísticas de la oferta y la demanda en su estudio de mercado. Generalmente están conscientes del precio promedio de venta de propiedad por tipo y la cantidad de tiempo que se tarda en vender una propiedad desocupada por tipo de zonificación. Ellos le dirán, le estoy ahorrando una llamada telefónica, las estadísticas de mercado no se aplican a propiedades individuales. El hecho que el valor promedio de terreno comercial vacante sea por ejemplo de $100,000 por cuerda, no se traduce a que su propiedad tenga ese mismo valor. 

Así que la respuesta a la pregunta "Cuánto vale la zonificación comercial," sólo la puede responder alguien que conoce todo de las características económicas y físicas que afectan la propiedad en cuestión.


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Retos en la Valoración de Iglesias

Iglesias (instalaciones religiosas) pueden tener una variedad de mejoras que pueden incluir desde un solo edificio de usos múltiples que fácilmente podría convertirse en un uso "con fines de lucro" o pueden tener edificios con uso especial con torres, campanarios y paredes de cincuenta pies o más de y no tener absolutamente ningún uso alternativo posible. En mi experiencia la mayoría de estas propiedades están diseñadas para su uso especial y no se puede convertir fácilmente.

Valorar este tipo de propiedad representa un reto a los tasadores que están acostumbrados a trabajar con propiedades típicas como comerciales de detallistas ("retail"), oficinas y edificios industriales, ya que el mayor énfasis de esas valoraciones se utiliza mas a menudo los enfoques de capitalización de ingresos y el de ventas comparables. Aunque a veces existe un mercado para una propiedad de la iglesia es  normalmente un pequeño nicho con relativamente muy pocos participantes. No hay, por lo general, ingresos para analizar lo que lo simplifica de alguna manera pues no se tiene que considerar.

En algunos mercados hay algunos datos de ventas de iglesia. Ocurren muy pocas transacciones en cualquier año dado, pero no se ignoran, y a menudo sorprendería lo que aparece. Iglesias solas e iglesias con edificios adicionales para escuelas son configuraciones populares y generalmente se puede completar un enfoque de ventas y discutir en detalle la naturaleza limitada del mercado.

Por supuesto, el método de costo es la metodología que los tasadores generalmente aplican en la valoración de propiedades de este tipo. Como tasador que siempre desarrolla el enfoque de costos al valorar una amplia variedad de propiedades comerciales, he encontrado en los últimos años que sus conclusiones de valor por lo general "no son muy compatibles" comparado con los otros enfoques. Los valores que surgen de este enfoque son generalmente más altos, lo que induce a revisarlo con mayor detenimiento. Si encuentro que el resultado obtenido por el método de costo es 10% a 20% más alto que los otros enfoques, entonces tomo ese hecho en consideración al realizar trabajos similares. Algunos tasadores explican el error de costo como "obsolescencia externa."

¿La pregunta que usted tiene que hacerse como tasador, "¿serán los resultados del enfoque de costo para una iglesia sobreestimados?" o la "obsolescencia externa" que has encontrado para otros tipos de propiedades se aplican a los estimados de costo para iglesias?


Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )

1/10/2017

Valoración para fines contributivos a la propiedad o valor en el mercado - ¿cuál es la diferencia?
Valor contributivo es una figura asignada por el gobierno basado en los impuestos a la propiedad. En algunos estados "Ad Valorem" está relacionada con el valor de mercado y está determinado o establecido mediante el análisis de ventas comparables y datos de costos. En otros estados, las valoraciones se basan en estimados de costos. Un valor para efectos contributivos es generalmente una porción del valor total de la propiedad. En grandes áreas metropolitanas el asesor a menudo utiliza técnicas de tasación en masa (“mass appraisal”) y modelos computadorizados para asignar valores a cada propiedad. Estos valores se multiplican por las tasas o tipos contributivos para determinar las contribuciones sobre la propiedad.

Tasaciones son opiniones de valor en el mercado formados mediante el proceso de valoración por peritos (Tasadores/Evaluadores Profesionales Autorizados). En las valoraciones se utilizan las tres metodologías aceptadas (el enfoque de costos, el enfoque de ingresos y el enfoque de comparación de ventas). Estas se completan generalmente en una sola propiedad con todas sus características físicas, localización y económicos considerados, y los evaluadores son generalmente individuos privados y no empleados del gobierno (aunque algunos tasadores valoran bienes propiedad del gobierno, ej. Tasadores del CRIM).

Si usted se encuentra en un estado "Ad Valorem" a menudo puede presentar una apelación con el asesor si cree que el valor de tasación / valor asignado a su propiedad no es representativo de su valor de mercado. Algunos estados requieren que para apelar el valor de tasación, el recurso debe ser presentado con un informe de valoración. Otros requieren una valoración y el evaluador debe asistir a la audiencia para defender su trabajo.

Valores de mercado y para efectos contributivos se divulgan generalmente a propietarios anualmente, y pueden cambiar con el tiempo. El valor tasado para fines contributivos para cualquier propiedad determinada puede ser razonable, cerca de valor de mercado, un año y en otro año muy distante de su valor real. No es que haya  fluctuaciones amplias de año a año, pero es posible que su valor para efectos contributivos aumente mientras que el valor de la propiedad haya disminuido. Debido a que las valoraciones son específicas de una sola propiedad y no se basan en técnicas de tasación en masa, por lo general  son más exactas que las preparadas para fines contributivos.


Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )

12/19/2016


Mitigación de Pérdidas o "Loss Mitigation"




El programa de Mitigación de Pérdidas o "Loss Mitigation" fue designado para prevenir y reducir los préstamos en atraso mediate alternativas de pago.  Para éstos se evalúan los siguientes aspectos:


  • Condición financiera del cliente
  • La razón de atraso
  • La intención del cliente para retener o disponer de la propiedad
  • Tipo de préstamo e inversionista
  • El valor de la propiedad en el mercado

Las alternativas que se ofrecen dentro de este programa buscan evitar la ejecución de la propiedad y cubrir sus atrasos.  Las opciones disponibles dependerán del tipo de préstamo, situación particular del cliente y aprobación del inversionista.

Para orientación es necesario comunicarse con la división especializada en estos casos de sus respectivas instituciones bancarias.