¿Qué es una evaluación retrospectiva?

Tasaciones retrospectivas son informes de valoración que son completadas en una fecha anterior o una fecha en el pasado. Valoraciones históricas de este tipo a menudo se ordenan para litigios o para la elaboración de informes para declarar impuestos al IRS.

Cualquier tasador que haya realizado un informe de valoración retrospectiva rápidamente se da cuenta de que los datos pasados del mercado son a menudo más difíciles de adquirir que los datos de ventas actuales. Mientras que algunos servicios pagados proveen datos de ventas durante varios años en el pasado, otras fuentes disponibles mediante algunos servicios del listado múltiple (Multiple Listing Services o MLS), sólo mantienen la información de ventas para el año en curso. Cuando los datos de ventas no están disponibles, la investigación para completar un informe retrospectivo puede tomar muchas horas para ser completada.

La disponibilidad de datos a menudo hace la diferencia a tasadores al momento de cotizar para preparar una tasación retrospectiva. Los tasadores tienen que considerar y describir las condiciones del mercado a la fecha retrospectiva de la valoración. Si usted está solicitando un informe retrospectivo, pregúntele al tasador si tenía licencia y si estuvo tasando a la fecha retrospectiva. Si estaban activos es muy probable que recuerden las condiciones del mercado en la fecha retrospectiva. Si no estaban activos, todo es hipotético y no tendrán memoria de esas condiciones (ni archivos de valoración a los que puedan hacer referencia para refrescar su memoria).

A los tasadores se les pide que usen ventas previas a la fecha retrospectiva de valor.

Si existen suficientes ventas representativas en o antes de la fecha retrospectiva los tasadores generalmente no usarían ventas posteriores a esa fecha. Esta regla no es completamente estricta. Si existen pocas ventas el tasador puede seleccionar ventas más allá de la fecha de valor y ajustar los cambios en las condiciones del mercado. Así que si las propiedades fueron aumentando (o disminuyendo) su valor, un ajuste sería tratar de poner las ventas utilizadas a la fecha retrospectiva.

Tasaciones retrospectivas pueden ser un reto cuando la fecha de valor es mayor de 5 años. He completado algunos informes que requieren ventas desde hace 10 años, y aunque había valorado muchas propiedades durante ese tiempo era aún difícil crear un informe a partir de esa fecha. La recolección de datos hoy en día ha mejorado considerablemente al compararse con años anteriores.

 Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )

¿Quién debe contratar el Tasador de bienes raíces y por qué?

Todas las partes involucradas en la venta de bienes raíces tienen un gran interés en los resultados de una tasación de bienes raíces.  El resultado afecta al vendedor, el comprador, el prestamista (inversionista/banco) y aún la industria de bienes raíces. 

Una valoración baja de una propiedad por un tasador, puede significar que un vendedor tenga que bajar el precio de venta.  Para un oficial del banco, podría significar una comisión menor o tal vez ninguna. Una valoración muy alta significa que el comprador podría estar pagando más de lo que vale la propiedad.  Y para el corredor/agente de ventas, su comisión podría ser más alta o menor, ya que se basa en el precio de compraventa de los bienes raíces. 

Un tasador, debidamente autorizado por el estado, es quien realiza la valoración de bienes inmuebles.  Por tal razón es mejor contratar a alguien que conozca su mercado local y con años de experiencia a tiempo completo para obtener una evaluación más precisa. El tasador y la tasación se rigen por las normas mínimas, publicadas periódicamente en los Estándares Uniformes de la Práctica Profesional de Valoración (USPAP, pos sus siglas en inglés) que promulga el  “Appraisal Foundation”. 

La reciente burbuja inmobiliaria, desgraciadamente, trajo problemas a tasadores y a muchos involucrados en las transacciones inmobiliarias. Según algunas fuentes informativas en los Estados Unidos de América, a algunos tasadores se les ha solicitado rutinariamente por los prestamistas que inflaran los valores de bienes raíces para mantenerse al día con el creciente mercado de bienes raíces.  Debido a eso y otras irregularidades, los tasadores en todos los estados y territorios están sujetos a una mayor exposición por los reguladores financieros federales y el Congreso. 

El tasador de bienes raíces puede ser contratado por el vendedor para determinar el precio de venta o por el comprador para asegurar la exactitud del precio de compra y la hipoteca; pero por lo general, el banco contrata tasadores o usa en algunos casos, su propio tasador interno. Aunque los compradores pueden asumir que el prestamista tiene su mejor interés, algunos inversionistas hipotecarios anteponen su propio interés, especialmente algunos oficiales de préstamos no escrupulosos que pudieran buscar la manera de obtener una comisión más alta. 

Si yo fuera un vendedor, contrataría mi propio tasador certificado para asegurar que obtengo el valor real de mi propiedad. Como comprador, yo preferiría invertir un poco de dinero por adelantado para contratar a un tasador independiente  y objetivo sin conección con ninguna persona dentro  de la transacción de bienes raíces. Esto asegura que no contraería una hipoteca, basada en una valoración inflada, en la que mi nueva propiedad tenga poca, ninguna o hasta tal vez equidad negativa. Como quiera que sea el caso, el prestamista  (banco o inversionista) puede requerir un tasador diferente. 

Si cinco tasadores diferentes evalúan la misma propiedad dentro del mismo plazo y bajo las mismas condiciones,  podría resultar en cinco tasaciones de inmobiliarias diferentes y variables. ¿Por qué? No hay lista de comprobación de ajuste o valor establecido para cada propiedad característica y amenidad. Aunque las valoraciones se basan en normas establecidas, es un proceso subjetivo. 

Si hay más de una tasación de bienes raíces y difieren significativamente, usted tiene opciones. Si el valor es demasiado bajo para el vendedor, tal vez haciendo renovaciones o mejoras podrían aumentar el valor, o usted podría negarse a vender. Si el banco hipotecario insiste en el valor estimado por su tasador, que no está de acuerdo con el valor del tasador contratado por usted, el comprador puede buscar financiación con otra institución financiera, o desistir de comprar.  También existe la posibilidad de traer a los tasadores para llegar a un acuerdo común sobre el valor, (esto no es muy común).

Recuerde que la persona que busca su propio beneficio es usted mismo.  Asegúrese que el tasador en su transacción de bienes raíces es objetivo, que conoce su mercado local, con vasta experiencia,  preparación,  goce de buena reputación y sin relación con ninguna de las personas en la transacción.

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¿Añadirán las mejoras valor a los bienes inmuebles?

Solo para mantenernos en la misma página, en este artículo me refiero a la mejoras como un cambio a una estructura existente y no a la construcción inicial de un edificio o estructura. 

Muchos propietarios quieren saber y les preguntan a tasadores, cuánto una mejora específica, (ampliación o actualización) a su propiedad agrega al valor, o potencialmente, cuánto añadiría si decidieran  completarla. Es importante entender que para los tasadores no hay porcentaje fijo ni cantidades específicas que se apliquen a cada mejora. Aunque los tasadores utilizan manuales de costo para estimar el costo de reemplazo depreciado de las mejoras, eso no significa que las mejoras agregan al valor de la propiedad a razón de un dólar por cada dólar invertido. 

Se sabe que los tasadores residenciales usarán un rango de ajuste para mejoras, tales como piscinas, pero esta gama de ajustes no necesariamente se aplican en todos los casos. Cuánto una mejora agrega al valor de la propiedad depende de su vecindario, la demanda de la esa clase de mejora y su costo. Una mejora a veces contribuye al valor y otras veces no.

Si la mejora es realmente una reparación, como techos de Tejas nuevos, no verá ningún valor deducido de valoración después de hacerse la reparación, pero también es probable que no se refleje un ajuste positivo grande en la valoración debido a ese elemento reparado recientemente. De hecho, usted puede invertir una gran cantidad de dinero en una mejora y el tasador puede añadir muy poco o nada en la valoración. Usted simplemente llevó la mejora en una condición promedio. 

Muchos propietarios piensan que las mejoras que realizan los inquilinos en su edificio comercial contribuyen considerablemente en el valor de su propiedad, no obstante, esas mejoras para inquilinos potenciales pueden incluso ser perjudiciales de tener que removerlas para adaptar las mejoras para su nuevo uso.

Mejoras en residencias son lo mismo; usted puede pensar que éstas agregarán valor y lo primero que un posible comprador quiere hacer es eliminarlas. He visto compradores remover alfombras de área nuevas con un costo de $15,000, la semana siguiente al cierre. 

Si bien hay circunstancias en que se tienen que realizar mejoras para que una propiedad sea mercadeable, o para aumentar su valor, hay otras situaciones que en realidad se desperdicia dinero. Antes de gastar dinero en mejoras en un edificio, asegúrese de entender los posibles riesgos y beneficios.

Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )