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¿Qué es una evaluación retrospectiva?

Tasaciones retrospectivas son informes de valoración que son completadas en una fecha anterior o una fecha en el pasado. Valoraciones históricas de este tipo a menudo se ordenan para litigios o para la elaboración de informes para declarar impuestos al IRS.

Cualquier tasador que haya realizado un informe de valoración retrospectiva rápidamente se da cuenta de que los datos pasados del mercado son a menudo más difíciles de adquirir que los datos de ventas actuales. Mientras que algunos servicios pagados proveen datos de ventas durante varios años en el pasado, otras fuentes disponibles mediante algunos servicios del listado múltiple (Multiple Listing Services o MLS), sólo mantienen la información de ventas para el año en curso. Cuando los datos de ventas no están disponibles, la investigación para completar un informe retrospectivo puede tomar muchas horas para ser completada.

La disponibilidad de datos a menudo hace la diferencia a tasadores al momento de cotizar para preparar una tasación retrospectiva. Los tasadores tienen que considerar y describir las condiciones del mercado a la fecha retrospectiva de la valoración. Si usted está solicitando un informe retrospectivo, pregúntele al tasador si tenía licencia y si estuvo tasando a la fecha retrospectiva. Si estaban activos es muy probable que recuerden las condiciones del mercado en la fecha retrospectiva. Si no estaban activos, todo es hipotético y no tendrán memoria de esas condiciones (ni archivos de valoración a los que puedan hacer referencia para refrescar su memoria).

A los tasadores se les pide que usen ventas previas a la fecha retrospectiva de valor.

Si existen suficientes ventas representativas en o antes de la fecha retrospectiva los tasadores generalmente no usarían ventas posteriores a esa fecha. Esta regla no es completamente estricta. Si existen pocas ventas el tasador puede seleccionar ventas más allá de la fecha de valor y ajustar los cambios en las condiciones del mercado. Así que si las propiedades fueron aumentando (o disminuyendo) su valor, un ajuste sería tratar de poner las ventas utilizadas a la fecha retrospectiva.

Tasaciones retrospectivas pueden ser un reto cuando la fecha de valor es mayor de 5 años. He completado algunos informes que requieren ventas desde hace 10 años, y aunque había valorado muchas propiedades durante ese tiempo era aún difícil crear un informe a partir de esa fecha. La recolección de datos hoy en día ha mejorado considerablemente al compararse con años anteriores.

 Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )