Valoración de bienes inmuebles versus valoración de negocios

Tasadores de bienes inmuebles valoran terreno vacante o mejorado y a veces evalúan propiedades en uso continuo que además incluyen una entidad de negocio asociado.

Propiedades que son valoradas como "negocio en marcha" (going-concern) incluyen; moteles, hoteles, gasolineras/tiendas de conveniencia , cementerios, esquí, restaurantes, boleras, mini almacenes, centros de lubricación y de lavado de automóviles. Debido a que los activos tangibles e intangibles de la propiedad como negocio en marcha son necesarios para generar sus ingresos, son elementos que a veces no pueden ser separados razonablemente.

Propiedades de este tipo tienen valor porque están establecidos, o "probados" y tienen continuidad. Datos o informes financieros históricos son necesarios al evaluar un negocio en marcha. Si no se tiene evidencia sólida de su funcionamiento histórico la cual permita la proyección futura de la operación, las probabilidades de producir una conclusión de valor razonable disminuyen drásticamente. 

Algunos tasadores de bienes raíces tienen el reto al aceptar asignaciones para valorar “negocios en marcha” ya que requieren análisis que no se utilizan en tasaciones de bienes inmuebles. Puesto que la valoración de este tipo de propiedad requiere el análisis de la operación del negocio, es importante para los tasadores de bienes raíces familiarizarse con los conceptos de valoración de negocios.

Tasadores especializados en esta práctica valoran entidades de negocios, participación en el negocio y otros valores asociados a ellos. A pesar que hay tasadores que valoran bienes inmuebles y negocios, son relativamente escasos.

Ha sido mi percepción que los tasadores de negocios tienen generalmente conocimientos  en contabilidad, finanzas o economía y aunque los estándares de valoración de negocios han comenzado a tomar más énfasis, el informe que todavía muchos reciben tendrá mucho que ver con el tasador y su enfoque. 

Opiniones de valor de para negocios se forman en base a principios económicos y metodologías que son similares a los utilizados en valoraciones de bienes inmuebles. Un enfoque de comparación de ventas, un enfoque de costo que considera los activos e inventario y un enfoque de ingreso que requiere el análisis de los estados financieros de la operación  para determinar el ingreso neto de operación. También se calculan multiplicadores de ingreso bruto y neto para efectos de comparación. 

Aunque las tasaciones de bienes raíces y de negocios son distintas, tienen enfoques analíticos similares. Las tasaciones de bienes raíces de "negocio en marcha" incursionan en el ámbito de valoración de negocios dado la inclusión de una entidad de negocios.

Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CMEA, CSBA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )

¿Un mercado inmobiliario de dos niveles?

Estoy seguro que como tasador te has encontrado en situaciones en que los datos del mercado conducen a una conclusión de valor que no anticipamos. A veces los métodos existentes y válidos le proporcionan una base para la formación de una opinión de valor pero cuando has completado ese análisis no crees hacia donde te llevan los datos. Estos son los momentos  en que los resultados no concurren con el estándar de "razonabilidad", y es cuando es imperativo analizarlo con más detenimiento.

Cuestionarme los resultados parece que me sucede más a menudo hoy en día al valorar inmuebles comerciales que en cualquier momento en el pasado. ¿Por qué? se debe a que los datos son fuertemente afectados por las ejecuciones hipotecarias, las ventas REO y ventas cortas (short sales).  Ha habido ocasiones en que los datos de ventas reportados de algunos tipos de propiedad (como ventas de tierras, industriales y oficinas) han incluido muchas propiedades afectadas por ejecuciones hipotecarias.

Lo que parece ser un análisis sencillo de valoración a veces se complica al hacerse las siguientes preguntas. ¿Las ventas reflejan las condiciones del mercado? ¿Son confiables?

Siempre considero el hecho que alguien, como un banco o un inversionista, se basará en el informe, y que es probable que tomarán la decisión de prestar o no prestar su dinero en base a mi opinión. Por lo que analizar el proceso y los resultados es extremadamente importante.

Lo que he descubierto en el mercado de bienes raíces residenciales, comerciales e industriales en los últimos años es que se ha convertido en "dos niveles". No hace falta ser un analista experto para entender que los REO, ventas cortas y ventas afectadas cambian de dueños a precios en una base unitaria, (por pie cuadrado, por metro cuadrado o por cuerda), muy inferior al precio cuando se comparan con ventas entre partes “bonafide”.

Puedes explicar las diferencias en los precios de venta indicando que los REO, ventas cortas y ventas afectadas no representan un mercado, sino simplemente ventas realizadas bajo coacción por lo que reflejan menos valor en el mercado. Puedes llamar a esa diferencia un "descuento de por ejecución hipotecaria" si así lo prefieres. Podrías incluso llamar las REO, ventas en corto y ejecuciones hipotecarias como “ventas fuera del mercado" y no usarlas en el análisis, aunque mencionándolas. Una cosa que realmente no quieres hacer es simplemente ignorarlas.

He tomado mi tiempo para mirar los REO, ventas cortas y ventas afectadas en los varios sub-mercados. En general, las propiedades en esas categorías se venden en promedio por menos que las ventas realizadas en un mercado normal. Sin importar la razón, forman un segundo "nivel" en el mercado. ¿Las considero en mi análisis? Sí, pero siempre considero la motivación, una venta forzada o coaccionada se espera que sea menor. La mayoría de los bancos e inversionistas privados que adquieren bienes inmuebles a través de una ejecución hipotecaria no esperaban reposeerlas por lo que generalmente aceptan descuentos para venderlos.

Cuando consideras el REO, ventas cortas o ventas afectadas, ¿Dónde está el valor de mercado? No está en el extremo superior, no se puede ignorar los descuentos en el mercado ya que constituyen una gran parte de las ventas tramitadas. Valor de mercado tampoco está en el extremo inferior de la gama de ventas ya que sabemos que los REO, ventas cortas y ventas afectadas están sesgados por motivaciones anormales. Por supuesto, el valor más probable de mercado cae en algún lugar entre ellos, y si nos hemos tomado el tiempo como tasadores para considerar toda la actividad del mercado no podemos estar muy alejados  de esta realidad.

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¿Cuánto vale la zonificación comercial?

Es un error asumir que zonificación comercial siempre añade valor a la tierra. Pocos participantes experimentados en el mercado consideran la zonificación como el factor más importante en el valor de las propiedades.

El sentido común nos dice que la mayoría de las empresas comerciales requieren accesibilidad y visibilidad de carreteras de alto tráfico. Es importante entender que la zonificación no siempre hace a una propiedad mal ubicada más deseable. Le puede proporcionar al propietario más opciones de desarrollo o flexibilidad, no obstante, si la propiedad es más adecuada para un uso residencial o industrial su zonificación comercial no aporta nada. 

La mayoría de los compradores se dan cuenta que a menudo se puede cambiar la zonificación, y cuando es necesario tener zonificación más intensa para un desarrollo su rezonificación puede realizarse estando la propiedad en negociación de compraventa. Si la rezonificación falla, la venta se de seguro se cancelará. 

Existen propiedades residenciales que a veces pueden ser usadas para desarrollo de alta densidad y ese nuevo uso puede valer más que algunas propiedades con zonificación comercial con ubicaciones menos deseable o con poca infraestructura.

El valor de los terrenos vacantes en cualquier mercado tiene que ver casi en su totalidad con la oferta y la demanda. Por ejemplo: Si hay 1,000 cuerdas de tierra zonificada comercialmente en el mercado y sólo se absorben 20 cuerdas por año (o 2%) y 2,000 cuerdas de terrenos residencial con una absorción de 500 cuerdas por año (o 25%), se puede imaginar que muchos propietarios de terrenos con zonificación comercial  solicitarán para re-zonificarlas a uso residencial en lugar de esperar varios años para vender en un mercado comercial lento.

Los tasadores tienen que seguir de cerca las estadísticas de la oferta y la demanda en su estudio de mercado. Generalmente están conscientes del precio promedio de venta de propiedad por tipo y la cantidad de tiempo que se tarda en vender una propiedad desocupada por tipo de zonificación. Ellos le dirán, le estoy ahorrando una llamada telefónica, las estadísticas de mercado no se aplican a propiedades individuales. El hecho que el valor promedio de terreno comercial vacante sea por ejemplo de $100,000 por cuerda, no se traduce a que su propiedad tenga ese mismo valor. 

Así que la respuesta a la pregunta "Cuánto vale la zonificación comercial," sólo la puede responder alguien que conoce todo de las características económicas y físicas que afectan la propiedad en cuestión.

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Retos en la Valoración de Iglesias

Iglesias (instalaciones religiosas) pueden tener una variedad de mejoras que pueden incluir desde un solo edificio de usos múltiples que fácilmente podría convertirse en un uso "con fines de lucro" o pueden tener edificios con uso especial con torres, campanarios y paredes de cincuenta pies o más de y no tener absolutamente ningún uso alternativo posible. En mi experiencia la mayoría de estas propiedades están diseñadas para su uso especial y no se puede convertir fácilmente.

Valorar este tipo de propiedad representa un reto a los tasadores que están acostumbrados a trabajar con propiedades típicas como comerciales de detallistas ("retail"), oficinas y edificios industriales, ya que el mayor énfasis de esas valoraciones se utiliza mas a menudo los enfoques de capitalización de ingresos y el de ventas comparables. Aunque a veces existe un mercado para una propiedad de la iglesia es  normalmente un pequeño nicho con relativamente muy pocos participantes. No hay, por lo general, ingresos para analizar lo que lo simplifica de alguna manera pues no se tiene que considerar.

En algunos mercados hay algunos datos de ventas de iglesia. Ocurren muy pocas transacciones en cualquier año dado, pero no se ignoran, y a menudo sorprendería lo que aparece. Iglesias solas e iglesias con edificios adicionales para escuelas son configuraciones populares y generalmente se puede completar un enfoque de ventas y discutir en detalle la naturaleza limitada del mercado.

Por supuesto, el método de costo es la metodología que los tasadores generalmente aplican en la valoración de propiedades de este tipo. Como tasador que siempre desarrolla el enfoque de costos al valorar una amplia variedad de propiedades comerciales, he encontrado en los últimos años que sus conclusiones de valor por lo general "no son muy compatibles" comparado con los otros enfoques. Los valores que surgen de este enfoque son generalmente más altos, lo que induce a revisarlo con mayor detenimiento. Si encuentro que el resultado obtenido por el método de costo es 10% a 20% más alto que los otros enfoques, entonces tomo ese hecho en consideración al realizar trabajos similares. Algunos tasadores explican el error de costo como "obsolescencia externa."

¿La pregunta que usted tiene que hacerse como tasador, "¿serán los resultados del enfoque de costo para una iglesia sobreestimados?" o la "obsolescencia externa" que has encontrado para otros tipos de propiedades se aplican a los estimados de costo para iglesias?

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Valoración para fines contributivos a la propiedad o valor en el mercado - ¿cuál es la diferencia?

Valor contributivo es una figura asignada por el gobierno basado en los impuestos a la propiedad. En algunos estados "Ad Valorem" está relacionada con el valor de mercado y está determinado o establecido mediante el análisis de ventas comparables y datos de costos. En otros estados, las valoraciones se basan en estimados de costos. Un valor para efectos contributivos es generalmente una porción del valor total de la propiedad. En grandes áreas metropolitanas el asesor a menudo utiliza técnicas de tasación en masa (“mass appraisal”) y modelos computadorizados para asignar valores a cada propiedad. Estos valores se multiplican por las tasas o tipos contributivos para determinar las contribuciones sobre la propiedad.

Tasaciones son opiniones de valor en el mercado formados mediante el proceso de valoración por peritos (Tasadores/Evaluadores Profesionales Autorizados). En las valoraciones se utilizan las tres metodologías aceptadas (el enfoque de costos, el enfoque de ingresos y el enfoque de comparación de ventas). Estas se completan generalmente en una sola propiedad con todas sus características físicas, localización y económicos considerados, y los evaluadores son generalmente individuos privados y no empleados del gobierno (aunque algunos tasadores valoran bienes propiedad del gobierno, ej. Tasadores del CRIM).

Si usted se encuentra en un estado "Ad Valorem" a menudo puede presentar una apelación con el asesor si cree que el valor de tasación / valor asignado a su propiedad no es representativo de su valor de mercado. Algunos estados requieren que para apelar el valor de tasación, el recurso debe ser presentado con un informe de valoración. Otros requieren una valoración y el evaluador debe asistir a la audiencia para defender su trabajo.

Valores de mercado y para efectos contributivos se divulgan generalmente a propietarios anualmente, y pueden cambiar con el tiempo. El valor tasado para fines contributivos para cualquier propiedad determinada puede ser razonable, cerca de valor de mercado, un año y en otro año muy distante de su valor real. No es que haya  fluctuaciones amplias de año a año, pero es posible que su valor para efectos contributivos aumente mientras que el valor de la propiedad haya disminuido. Debido a que las valoraciones son específicas de una sola propiedad y no se basan en técnicas de tasación en masa, por lo general  son más exactas que las preparadas para fines contributivos.

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