International Appraisers

Valoración de bienes inmuebles versus valoración de negocios

Tasadores de bienes inmuebles valoran terreno vacante o mejorado y a veces evalúan propiedades en uso continuo que además incluyen una entidad de negocio asociado.

Propiedades que son valoradas como "negocio en marcha" (going-concern) incluyen; moteles, hoteles, gasolineras/tiendas de conveniencia , cementerios, esquí, restaurantes, boleras, mini almacenes, centros de lubricación y de lavado de automóviles. Debido a que los activos tangibles e intangibles de la propiedad como negocio en marcha son necesarios para generar sus ingresos, son elementos que a veces no pueden ser separados razonablemente.

Propiedades de este tipo tienen valor porque están establecidos, o "probados" y tienen continuidad. Datos o informes financieros históricos son necesarios al evaluar un negocio en marcha. Si no se tiene evidencia sólida de su funcionamiento histórico la cual permita la proyección futura de la operación, las probabilidades de producir una conclusión de valor razonable disminuyen drásticamente. 

Algunos tasadores de bienes raíces tienen el reto al aceptar asignaciones para valorar “negocios en marcha” ya que requieren análisis que no se utilizan en tasaciones de bienes inmuebles. Puesto que la valoración de este tipo de propiedad requiere el análisis de la operación del negocio, es importante para los tasadores de bienes raíces familiarizarse con los conceptos de valoración de negocios.

Tasadores especializados en esta práctica valoran entidades de negocios, participación en el negocio y otros valores asociados a ellos. A pesar que hay tasadores que valoran bienes inmuebles y negocios, son relativamente escasos.

Ha sido mi percepción que los tasadores de negocios tienen generalmente conocimientos  en contabilidad, finanzas o economía y aunque los estándares de valoración de negocios han comenzado a tomar más énfasis, el informe que todavía muchos reciben tendrá mucho que ver con el tasador y su enfoque. 

Opiniones de valor de para negocios se forman en base a principios económicos y metodologías que son similares a los utilizados en valoraciones de bienes inmuebles. Un enfoque de comparación de ventas, un enfoque de costo que considera los activos e inventario y un enfoque de ingreso que requiere el análisis de los estados financieros de la operación  para determinar el ingreso neto de operación. También se calculan multiplicadores de ingreso bruto y neto para efectos de comparación. 

Aunque las tasaciones de bienes raíces y de negocios son distintas, tienen enfoques analíticos similares. Las tasaciones de bienes raíces de "negocio en marcha" incursionan en el ámbito de valoración de negocios dado la inclusión de una entidad de negocios.

Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CMEA, CSBA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )