International Appraisers

¿Un mercado inmobiliario de dos niveles?

Estoy seguro que como tasador te has encontrado en situaciones en que los datos del mercado conducen a una conclusión de valor que no anticipamos. A veces los métodos existentes y válidos le proporcionan una base para la formación de una opinión de valor pero cuando has completado ese análisis no crees hacia donde te llevan los datos. Estos son los momentos  en que los resultados no concurren con el estándar de "razonabilidad", y es cuando es imperativo analizarlo con más detenimiento.

Cuestionarme los resultados parece que me sucede más a menudo hoy en día al valorar inmuebles comerciales que en cualquier momento en el pasado. ¿Por qué? se debe a que los datos son fuertemente afectados por las ejecuciones hipotecarias, las ventas REO y ventas cortas (short sales).  Ha habido ocasiones en que los datos de ventas reportados de algunos tipos de propiedad (como ventas de tierras, industriales y oficinas) han incluido muchas propiedades afectadas por ejecuciones hipotecarias.

Lo que parece ser un análisis sencillo de valoración a veces se complica al hacerse las siguientes preguntas. ¿Las ventas reflejan las condiciones del mercado? ¿Son confiables?

Siempre considero el hecho que alguien, como un banco o un inversionista, se basará en el informe, y que es probable que tomarán la decisión de prestar o no prestar su dinero en base a mi opinión. Por lo que analizar el proceso y los resultados es extremadamente importante.

Lo que he descubierto en el mercado de bienes raíces residenciales, comerciales e industriales en los últimos años es que se ha convertido en "dos niveles". No hace falta ser un analista experto para entender que los REO, ventas cortas y ventas afectadas cambian de dueños a precios en una base unitaria, (por pie cuadrado, por metro cuadrado o por cuerda), muy inferior al precio cuando se comparan con ventas entre partes “bonafide”.

Puedes explicar las diferencias en los precios de venta indicando que los REO, ventas cortas y ventas afectadas no representan un mercado, sino simplemente ventas realizadas bajo coacción por lo que reflejan menos valor en el mercado. Puedes llamar a esa diferencia un "descuento de por ejecución hipotecaria" si así lo prefieres. Podrías incluso llamar las REO, ventas en corto y ejecuciones hipotecarias como “ventas fuera del mercado" y no usarlas en el análisis, aunque mencionándolas. Una cosa que realmente no quieres hacer es simplemente ignorarlas.

He tomado mi tiempo para mirar los REO, ventas cortas y ventas afectadas en los varios sub-mercados. En general, las propiedades en esas categorías se venden en promedio por menos que las ventas realizadas en un mercado normal. Sin importar la razón, forman un segundo "nivel" en el mercado. ¿Las considero en mi análisis? Sí, pero siempre considero la motivación, una venta forzada o coaccionada se espera que sea menor. La mayoría de los bancos e inversionistas privados que adquieren bienes inmuebles a través de una ejecución hipotecaria no esperaban reposeerlas por lo que generalmente aceptan descuentos para venderlos.

Cuando consideras el REO, ventas cortas o ventas afectadas, ¿Dónde está el valor de mercado? No está en el extremo superior, no se puede ignorar los descuentos en el mercado ya que constituyen una gran parte de las ventas tramitadas. Valor de mercado tampoco está en el extremo inferior de la gama de ventas ya que sabemos que los REO, ventas cortas y ventas afectadas están sesgados por motivaciones anormales. Por supuesto, el valor más probable de mercado cae en algún lugar entre ellos, y si nos hemos tomado el tiempo como tasadores para considerar toda la actividad del mercado no podemos estar muy alejados  de esta realidad.

Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )