¿Cuánto vale la
zonificación comercial?
Es un error asumir que zonificación comercial siempre añade
valor a la tierra. Pocos participantes experimentados en el mercado consideran la
zonificación como el factor más importante en el valor de las propiedades.
El sentido común nos dice que la mayoría de las empresas comerciales
requieren accesibilidad y visibilidad de carreteras de alto tráfico. Es
importante entender que la zonificación no siempre hace a una propiedad mal
ubicada más deseable. Le puede proporcionar al propietario más opciones de
desarrollo o flexibilidad, no obstante, si la propiedad es más adecuada para un
uso residencial o industrial su zonificación comercial no aporta nada.
La mayoría de los compradores se dan cuenta que a menudo
se puede cambiar la zonificación, y cuando es necesario tener zonificación más
intensa para un desarrollo su rezonificación puede realizarse estando la
propiedad en negociación de compraventa. Si la rezonificación falla, la venta
se de seguro se cancelará.
Existen propiedades residenciales que a veces pueden ser
usadas para desarrollo de alta densidad y ese nuevo uso puede valer más que algunas
propiedades con zonificación comercial con ubicaciones menos deseable o con
poca infraestructura.
El valor de los terrenos vacantes en cualquier mercado
tiene que ver casi en su totalidad con la oferta y la demanda. Por ejemplo: Si
hay 1,000 cuerdas de tierra zonificada comercialmente en el mercado y sólo se
absorben 20 cuerdas por año (o 2%) y 2,000 cuerdas de terrenos residencial con una
absorción de 500 cuerdas por año (o 25%), se puede imaginar que muchos
propietarios de terrenos con zonificación comercial solicitarán para re-zonificarlas a uso
residencial en lugar de esperar varios años para vender en un mercado comercial
lento.
Los tasadores tienen que seguir de cerca las estadísticas
de la oferta y la demanda en su estudio de mercado. Generalmente están
conscientes del precio promedio de venta de propiedad por tipo y la cantidad de
tiempo que se tarda en vender una propiedad desocupada por tipo de zonificación.
Ellos le dirán, le estoy ahorrando una llamada telefónica, las estadísticas de
mercado no se aplican a propiedades individuales. El hecho que el valor promedio
de terreno comercial vacante sea por ejemplo de $100,000 por cuerda, no se
traduce a que su propiedad tenga ese mismo valor.
Así que la respuesta a la pregunta "Cuánto vale la zonificación
comercial," sólo la puede responder alguien que conoce todo de las
características económicas y físicas que afectan la propiedad en cuestión.
Para más información sobre valoración contacte a Carlos
Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )
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