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Retos en la Valoración de Iglesias

Iglesias (instalaciones religiosas) pueden tener una variedad de mejoras que pueden incluir desde un solo edificio de usos múltiples que fácilmente podría convertirse en un uso "con fines de lucro" o pueden tener edificios con uso especial con torres, campanarios y paredes de cincuenta pies o más de y no tener absolutamente ningún uso alternativo posible. En mi experiencia la mayoría de estas propiedades están diseñadas para su uso especial y no se puede convertir fácilmente.

Valorar este tipo de propiedad representa un reto a los tasadores que están acostumbrados a trabajar con propiedades típicas como comerciales de detallistas ("retail"), oficinas y edificios industriales, ya que el mayor énfasis de esas valoraciones se utiliza mas a menudo los enfoques de capitalización de ingresos y el de ventas comparables. Aunque a veces existe un mercado para una propiedad de la iglesia es  normalmente un pequeño nicho con relativamente muy pocos participantes. No hay, por lo general, ingresos para analizar lo que lo simplifica de alguna manera pues no se tiene que considerar.

En algunos mercados hay algunos datos de ventas de iglesia. Ocurren muy pocas transacciones en cualquier año dado, pero no se ignoran, y a menudo sorprendería lo que aparece. Iglesias solas e iglesias con edificios adicionales para escuelas son configuraciones populares y generalmente se puede completar un enfoque de ventas y discutir en detalle la naturaleza limitada del mercado.

Por supuesto, el método de costo es la metodología que los tasadores generalmente aplican en la valoración de propiedades de este tipo. Como tasador que siempre desarrolla el enfoque de costos al valorar una amplia variedad de propiedades comerciales, he encontrado en los últimos años que sus conclusiones de valor por lo general "no son muy compatibles" comparado con los otros enfoques. Los valores que surgen de este enfoque son generalmente más altos, lo que induce a revisarlo con mayor detenimiento. Si encuentro que el resultado obtenido por el método de costo es 10% a 20% más alto que los otros enfoques, entonces tomo ese hecho en consideración al realizar trabajos similares. Algunos tasadores explican el error de costo como "obsolescencia externa."

¿La pregunta que usted tiene que hacerse como tasador, "¿serán los resultados del enfoque de costo para una iglesia sobreestimados?" o la "obsolescencia externa" que has encontrado para otros tipos de propiedades se aplican a los estimados de costo para iglesias?

Para más información sobre valoración contacte a Carlos Miranda, MAI, SRA, CCIM. (http://www.international-appraisers.com )